Hatékony életkor. Értékvesztés fogalma

Életciklus- ez az ingatlan létezésének teljes folyamatsora az üzembe helyezéstől (a létrehozástól) a megszűnésig. Elméletben és gyakorlatban ötféle ciklust különböztetnek meg: üzlet, termék életciklusa, üzlettípus és vállalkozás mint ingatlankomplexum, valamint az ingatlan, mint vagyontárgy (1.14-1.18 diagramok). A ciklus időtartamát befolyásolják a termelési időszakok, a fizikai és erkölcsi elhasználódás, a létesítmény tőketőkéje, az üzemi feltételek, a piaci feltételek és egyéb tényezők.

Mivel az ingatlantárgyak hármas természetűek, fennállásuk teljes időtartama alatt fizikai, gazdasági és jogi változásoknak vannak kitéve. Ennek eredményeként minden ingatlan (a föld kivételével) életciklusának következő négy kibővített szakaszán megy keresztül:

• o alapítás - új vállalkozás építése, létrehozása, telek megszerzése (vásárlása, kiosztása stb.);
• o működés - üzemeltetés és fejlesztés (bővítés, átépítés, tevékenységváltás, átszervezés stb.);
• o tulajdonos, birtokos vagy felhasználó változása, esetleg többször is;
• o létezés megszűnése - bontás, felszámolás, természetes pusztulás.

Az ingatlan, mint termék életciklusának első, harmadik és negyedik szakasza rendelkezik az objektum keletkezésének vagy felszámolásának tényének, valamint a tulajdonosváltás tényének állami nyilvántartásáról is.

A kereskedelmi ingatlanok életciklusa tulajdon, tulajdon egy jelenlegi tulajdonos szemszögéből, aki saját szubjektív utazását teszi meg a tárggyal a vásárlástól, mondjuk az eladásig vagy cseréig, többször megismételhető, minden alkalommal új tulajdonossal, egészen a gazdasági vagy fizikai időszak végéig. a tárgy élete.

Vállalkozások ingatlankomplexumainak tulajdonosainak változása az Oroszországban végrehajtott reformok folyamatában, privatizáció, csőd, az irányító részesedés átadása kézről kézre

Rendszer 1.14.

jelentős és olykor romboló változások kísérik a szervezetben, a vezetésben, a technológiában és magukban az alapvető termelési eszközökben.

Tárgyaknál - történelmi emlékeknél a fizikai élettartam a fontosabb, és nem a tulajdonos, tulajdonosváltás

Rendszer 1.15.

ca és a felhasználó, mivel azokat az állam védi. A világ- és országos jelentőségű objektumok kulturális-történeti funkciójuk sérelme nélkül használhatók, kialakításuk rekonstrukciós, kutatási, restaurálási munkával jár. Természeti komplexumok – műemlékek örökké létezhetnek. Az ilyen objektumok létezésének megszűnése új, kiterjedtebb történelmi és kulturális komplexumokba kerülésüket vagy természeti katasztrófák következtében megsemmisülésüket jelenti.

Az ingatlan életciklusának minden szakasza számos szakaszt, eseményt és tevékenységet tartalmaz. Például létrehozni

1.16.

Rendszer 1.17.

Egy vállalkozás ingatlanegyüttese négy fő szakaszból áll, amelyek egymással összefüggő szakaszokra, szervezeti és jogi lépésekre vannak felosztva (táblázat. 1.5).

Szervezetileg egy vállalkozás, mint ingatlanobjektum létrehozása nyolc-kilenc szakaszból áll.

Rendszer 1.18.

Az ingatlan életciklusára bizonyos törvények vonatkoznak, és G. Harrison meghatározása szerint magában foglalja a gazdasági, fizikai, kronológiai és a fennmaradó gazdasági életet.

Gazdasági élettartam az ingatlan nyereséges használatának időszaka, amikor az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. A jó javítások, felújítások és a körülmények optimalizálása növelik, de a rossz karbantartás lerövidíti a létesítmény gazdasági élettartamát. Abban az esetben hagyják fel, ha a fejlesztések az ingatlan általános elavultsága miatt már nem járulnak hozzá az ingatlan értékéhez.

Fizikai élettartam- ez az az időszak, amikor egy tárgy funkcionálisan alkalmas állapotban van a lebontása (megsemmisülése) előtt. Lehet normatív, tényleges, kalkulált (előrejelzett) és a korszerűsítés, a feltételek javítása miatt növekvő.

1.5. táblázat. Egy új vállalkozás alapításának szakaszai

A tényleges életkor az építmény megjelenésének és műszaki állapotának felmérésén alapul. Ez a tárgy tényleges állagmegóvásának, ügyletkötéskori állapotának, értékelésének megfelelő kor. Például, ha egy 60 éves téglaház úgy néz ki, mintha 18 éves lenne, akkor a tényleges életkora 18 év. Az effektív életkor lehet nagyobb vagy kisebb, mint a kronológiai életkor.

Kronológiai kor- ez az időszak az objektum üzembe helyezésének napjától az ügylet vagy értékelés időpontjáig.

1.19.

Az épület hátralévő gazdasági élettartamát a felmérés (elemzés) időpontjától a gazdasági élettartam végéig számítják. A javítások és az újbóli felszerelések meghosszabbítják (megnövelik) ezt az időszakot.

Az épületek fizikai és gazdasági élettartama objektív jellegű, amely szabályozható, de nem törölhető. Az életciklus és az élettartam minden szakasza összefügg egymással, és ha az egyik megváltozik, a többi ennek megfelelően változik (1.19. ábra).

Az ingatlan elhelyezkedését az életciklus egyik vagy másik szakaszában a tulajdonosnak figyelembe kell vennie annak érdekében, hogy megfelelő intézkedéseket tegyen az ingatlan megőrzése és jövedelmezőségének növelése érdekében.

Az ingatlanok (a föld kivételével) fizikai élettartamának hossza, gazdasági és tényleges életkora a természet törvényszerűségével járó, menthetetlenül növekvő kopási folyamatoktól függ.

1.20.

A fröccsöntő gép szokásos élettartama 15 év. A vizsgálat alapján megállapították, hogy hátralévő élettartama 3 év. Határozza meg a fröccsöntő gép fizikai élettartamát.

Az effektív életkort a következő képlet határozza meg:

Tef = Tn – pirítós; Tef = 15 - 3 = 12 év.

A képlet segítségével kiszámítjuk a fizikai kopást:

Phi = Tef /TN=12/15 = 0,8, azaz 80%.

2. A személyi számítógép normál élettartama 4 év. 1995 decemberében helyezték üzembe. A hiányos terhelés és az üzemi feltételek betartása miatt a számítógép effektív kora 30%-kal alacsonyabb a kronológiainál. Határozza meg a számítógép fizikai elhasználódását 1997 júniusában.

Meghatározzuk a számítógép időrendi elhasználódását. 1995 decemberétől 1997 júniusáig 30 hónap telt el, i.e. 2,5 év.

A feltétel alapján meghatározzuk a számítógép effektív korát:

100% - 30% 70%

Tef = __________ x Txp; Tef = ____ x 2,5 = 1,75 év.

100% 100%

A fizikai kopást a következő képlet határozza meg:

Phi = Tef /TN =1,75/ 4 = 0,44.

A kopás meghatározása állapotvizsgálati módszerrel

Az 5 éve üzemelő függőleges kétszintes fűrészmalom keret 500 mm-es fűrészkeret-hézaggal nagyjavításra került. Két szakember szerint a fűrésztelep állapota jó, egy szakember szerint kielégítő. Határozza meg a fűrésztelep fizikai kopását, feltéve, hogy a szakértői vélemények súlya azonos.

Az objektum jó állapotú, táblázat szerint. 1, 20-30%-os kopásnak felel meg. Az átlagértéket alkalmazzuk, i.e.

Phil = Phi2 = 0,28.

Szakértői skála a kopási együttható meghatározásához Asztal 1

Megfelelő állapotban a kopási tényező 40-60%, Phi3 = 0,50-et fogadunk el. Tehát a szakértői vélemények súlya akkora

ai = a1 = a2 = a3 = 3 = 0,33

Innen kapjuk a szükséges értéket:

Phi = 0,28 x 0,33 + 0,28 x 0,33 + 0,5 x 0,33 = 0,35.

A kopás meghatározása hozamcsökkentési módszerrel

A 2. táblázat a fröccsöntő gép 1996-1997 közötti működésére vonatkozó adatokat mutatja be.

A számítás a vizsgált időszakban érvényes változatlan árak figyelembevételével történik. Az 1. – 2. negyedévi eredmény egy új fröccsöntő gép működésének felel meg (P0 = 150 millió rubel), az 1996. III. negyedévi értékcsökkenést az Fi = függés alapján határozzuk meg. Po-Ft

Adatok a fröccsöntő gép működéséhez

150 - 144

Phi III q = 150 = 0,04

150 - 142

A IV. negyedévre a következőt kaptuk: Phi IV. negyed = 150 = 0,05.

H-P 600-500

ΔП = ______; ΔН = ________ = 0,17.

Hétfő 600

A megbízhatóság csökkenését a meghibásodások közötti idő csökkenése határozza meg:

Tn – Tf 500-300

ΔН = _______; ΔН = _______ = 0,40.

500 Tn

A fizikai kopás meghatározása a fogyasztói tulajdonságok súlyának figyelembevételével történik:

Phi = ΔPan + ΔHan; Phi = 0,17 x 0,6 + 0,40 x 0,4 = 0,26.

A kopás meghatározása elemenkénti számítással

A fémvágó gép szokásos élettartama 20 év. Határozza meg fizikai kopását a táblázatban megadott adatok alapján! 3.

3. táblázat.

Kezdeti adatok a kopás kiszámításához

A gép teljes költsége

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 =70 millió rubel.

A váz és a karosszériarészek becsült kopása:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Hasonlóképpen a sebességváltókhoz és hajtóművekhez (F2), az orsócsoporthoz (F3) és az elektromos berendezésekhez (F4) rendelkezünk:

F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%;

F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

A gép egészének fizikai kopása:

Phi = F1 + F2 + F3 + F4; Phi = 6+4+1+0,5 ≈ 11,5%

KÖLTSÉGMEGKÖZELÍTÉS

Meg kell határozni az alkatrészek pormentes környezetben való tárolására szolgáló speciális szekrény csereköltségét. A szekrény megrendelésre készült, és nincs analógja a berendezések piacán. A szekrény teljes méretei: 600 x 600 x 1800 mm.

X 600 x 1800

Sp = 2461 x__________________ = 3987 dörzsölje.

X 400 x 2000

Meg kell határozni egy olyan poreltávolító berendezés csereköltségét, amelyet úgy terveztek, hogy pormentes légkört teremtsenek azon a munkaterületen, ahol az elektronikus berendezéseket összeszerelik. A tárgy megrendelésre készült, és nincs analógja a piacon. Az értékelés 1997. január 1-jén történik.

A beépítés egy doboz alakú U alakú szerkezet, amelybe az összeszerelő munkaasztala kerül beépítésre. A tetején a berendezés teljes hosszában egy poreltávolító egység található, amely egy durvaszűrőből, egy ventilátorból és három finomszűrőből áll. A poreltávolító egység megszűri a beáramló levegőt és az összeszerelő asztal feletti munkaterületre pumpálja. A beépítés hátsó és elülső falai üveglapokkal vannak ellátva. A berendezés belsejében egy lámpa van felszerelve, amely két fénycsőből áll.

Az értékelendő telepítés fő paraméterei:

teljes méretek, mm – 1870 x 920 x 2480;

teljes tömeg, kg - 305;

1-0,24-0,03

JÖVEDELEM MEGKÖZELÍTÉS

Profitkapitalizációs módszer

Határozzuk meg a sütőipari termékek előállítására szolgáló létesítmény költségét közvetlen aktiválási módszerrel, ha:

D nettó éves bevétele a telepítés használatából 5000 USD;

éves diszkontráta r = 0,25;

értékcsökkenési ráta ka= 0,26.

A telepítés költsége:

D 5000

C= _____ = ________ = 9800 USD

ka + r 0,26 +0,25

A kopás meghatározása effektív kor módszerrel

Egy projekt pénzügyi teljesítményét gyakran kiemelik (a legnagyobb figyelmet), amikor egy projektet bemutatnak egy befektetőnek. Valójában nem lehet nélkülük megtenni, mivel a befektető leggyakrabban számos alapvető mutató szerint értékeli a projektet: IRR, NPV, PI (befektetési költségek megtérülési rátája), megtérülési idő, átlagos számviteli jövedelmezőség. Ugyanakkor általában nem maguk a számítások érdeklik, hanem az alapvető feltételezések és a kezdeti információk megbízhatósága.

Soroljuk fel a számítások során megfogalmazott feltételezéseket.

1. A projekt indokolásakor figyelembe vett adózási feltételek megfelelnek az Orosz Föderáció és a Krasznodar Terület 2015. IV. negyedévétől hatályos jogszabályainak: Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve, KZ No. 731 „A befektetési tevékenységek a krasznodari területen”, „A beruházási projektek szakértői tanácsáról” szóló rendeletek. Ezen szabványok alapján a következő szempontokat vettük figyelembe a projekt adózási környezetének kialakításakor:

az ingatlanadó mértéke a vállalkozás vagyona értékének évi 2,2%-a;

a jövedelemadó mértéke 20% (a költségvetésbe fizetendő jövedelemadó összegének meghatározásakor a nyereség újrabefektetésével járó előnyt nem vették figyelembe, ugyanakkor a visszafizetett hitel kamatának egy része egyenlő a hasonló kölcsönök előre jelzett kamatlábához mindegyik időszakban a vizsgált időszakban bekerült az előállítási költségbe);

az általános forgalmi adóból származó árbevétel kialakításakor az adó mértéke 18%;

Az állandó eszközök áfája a tárgyi eszközök üzembe helyezésekor teljes egészében beszámításra kerül, és a folyó tevékenység utáni áfa összegéből visszaigényelhető a költségvetésbe;

az értékcsökkenést lineáris módszerrel számítják ki, figyelembe véve az eszközök különböző állóeszköz-csoportokhoz való tartozását (az összes ingatlan átlagos hasznos élettartama körülbelül 12 év);

az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 259. cikkének 1.1. pontja értelmében az amortizálható ingatlanok költségének 10% -a szerepel a tervezett vállalkozás költségei között abban az időszakban, amikor a fő eszközök megkezdik a működést;

Egyéb adókedvezmény nem biztosított.

2. Az új üzleti központ szolgáltatásainak árképzési trendjeit meghatározó tényezők közül a főbbek a következők:

szervezetek közüzemi számláinak költségei;

Munka költségek;

a kölcsönzött tőke költsége;

marketingtevékenységek költsége;

élelmiszer- és italszolgáltatás előállítási költsége.

A 2002-től napjainkig tartó időszakban a rezsiköltségek és az átlagbér az általános inflációnál gyorsabban (átlagosan 5-10%-kal) nőnek. Ebben a tekintetben a projekt kezdetétől számított 4 évre az összes közüzemi költség (villany, víz, gáz, csatorna) költségbecslését az árindex 15%-ának, majd az árindex 8%-ának megfelelően készítették el. index. Az átlagos béremelést a projekt megvalósításának első 4 évében 25%-ra, majd 12%-ra vették. Az élelmiszerárak emelését a projekt első évében tapasztalt 12%-tól a szálloda üzembe helyezése és az azt követő üzemeltetés során elért 8%-ig terjedő sávban fogadták el (figyelembe véve a helyben előállított termékek drágulását, valamint a negatív áremelkedést). drága, kész külföldi gyártású termékek, beleértve az italokat is).

• 3. A tervezési horizontot 10 évnek feltételezzük, ami a kereskedelmi ingatlanokba történő beruházások átlagos tervezési időszaka. Ugyanakkor a megvalósuló projekthez hasonló jellemzőkkel rendelkező ingatlanokba történő tőke-újrabefektetés átlagos időtartama meghaladja a 10 évet, és körülbelül 15-20 év. Ezért az elemzés 397 millió RUB összegű felszámolási bevételt vett figyelembe. folyó áron 41 tervezési időszakra (3 hónapnak megfelelő időszak), ami viszont 56 millióval növelte a nettó jelenértéket 20%-os diszkontráta mellett számolva, és 121 millió rubellel. 12%-os arányért.
• 4. A jegybanki refinanszírozási ráta előrejelzése a Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium hivatalos inflációs előrejelzésén alapul 2017-ig (infláció + 2%). Ez alapján a teljes költségvetési hatékonyság (a költségvetésbe és a költségvetésen kívüli alapokba befizetett kifizetések, adók és díjak összege minden szinten) 2523 millió rubel. optimista előrejelzéshez és 1536 konzervatívhoz. A teljes költségvetési hatékonyság a projekt megvalósításának kezdeti pillanatára diszkontálva 770 millió, illetve 472 millió forint.
• 5. A rövid lejáratú kötelezettségek meghatározásakor figyelembe vették a tervezett vállalkozás legtöbb szolgáltatástípusának e szolgáltatások nyújtásának időpontjában történő kifizetését. A szolgáltatókkal és anyagokkal történő elszámolások egy naptári hónapon belül, maximális fizetési halasztással (legalább 20 nap) történnek.
• 6. A szabályozási paraméterek egyéb előrejelzési értékei (például a költségben szereplő kamatláb), az egyes tervezési időszakokra számítva, közvetlenül a megvalósíthatósági tanulmány számítási táblázataiban szerepelnek.
• 7. A diszkontráták meghatározása: figyelembe véve a Krasznodar Terület ingatlanbefektetéseinek átlagos megtérülését, mint a projekt megvalósításának alternatív lehetőségét (20%); átlagos részvényhozam a tőzsdén (12%).
• 8. A felvett pénzeszközök kamata 12%, a kölcsön kamatfizetésének halasztása 33 hónap.
• 9. A rubel inflációja a Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium hivatalos hosszú távú előrejelzésének szintjén van.
• 10. A bér-, rezsi- és élelmiszerindexek az általános inflációt meghaladó ütemben nőnek.

Projektünkben két forgatókönyvet vettünk figyelembe: optimista és konzervatív (4. táblázat, 8-10. ábra).

Az optimista előrejelzés szerint a szálloda kihasználtsága - 67%, klubtagság értékesítése 2,5 év alatt, a tervezett kapacitás elérésének ideje 15%-ról 67%-ra 4 negyedév alatt, alkalmazottak száma - 164 fő.

4. táblázat – A projekt integrált mutatói a különböző forgatókönyvek előfordulásától függően

Megjegyzés.1 - ezt az együtthatót a szálloda, a nyaralók és ennek megfelelően az éttermek átlagos éves kihasználtságaként számítják ki; 2 - megtérülési idő a szálloda üzembe helyezésének pillanatától; 3 - az adósság összege, figyelembe véve a tőkésített kamatot, a forgótőke-szükségletet.

A 4. táblázatban a konzervatív előrejelzés 44%-os foglaltsággal számol (a krasznodari szállodák jelenlegi átlaga 67%; az elmúlt 5 évben ez a szám átlagosan 1-2%-kal nőtt), a klubtagságok eladása 3 év felett év, a tervezett kapacitás elérésének ideje 8%-ról 44%-ra 4 negyedévre, létszám - 140 fő (8-10. ábra).

Az árpolitika hasonló egy 5 csillagos szállodához (10 ezer és 35 ezer rubel között) és más privát golfklubokhoz Oroszországban.

- (HATÉKONY KOR) egy tárgy életkora, amelyet fizikai állapota és hasznossága határoz meg, a hasznos élettartamhoz viszonyítva, szemben a kronológiai kor... Befektetési és értékelési kifejezések szótára

Az eszköz tényleges (valós) kora- (vagyon tényleges kora) egy tárgy, például épület életkora, amelyet annak fizikai állapota és hasznossága jelez, a hasznos élettartamhoz viszonyítva - ellentétben a kronológiai korával. A tartalommal kapcsolatos munka köre...

az eszköz tényleges (valós) életkora- Egy tárgy, például egy épület kora, amelyet fizikai állapota és hasznossága jelez, a hasznos élettartamhoz viszonyítva, ellentétben a kronológiai korával. Az épület karbantartására és gondozására fordított munka mennyisége segíti... ... Műszaki fordítói útmutató

HATÉKONY IDŐALAP- (ÉRVÉNYES) – a tervezési időszakban hasznosan felhasznált idő. Egyenlő a rezsim alappal, amelyből levonják a berendezések javításához, korszerűsítéséhez, megelőző karbantartásához és beállításához szükséges időt. Átlagosan tervezett állásidő...... A közgazdász tömör szótára

Gyógyszer- I Medicina Az orvostudomány tudományos ismeretek és gyakorlati tevékenységek rendszere, melynek célja az egészség erősítése, megőrzése, az emberek életének meghosszabbítása, az emberi betegségek megelőzése és kezelése. E feladatok elvégzéséhez M. tanulmányozza a szerkezetet és... ... Orvosi enciklopédia

Ipar- (Ágazat) A gazdaság egy ágazatának meghatározása, egy iparág gazdasági ciklusai Tájékoztatás a gazdaság ágazatának meghatározásáról, egy iparág gazdasági ciklusairól Tartalom A gazdaság tartalma A gazdaság ágazatai Gazdasági ciklusok, típusaik és hatása különféle...... Befektetői Enciklopédia

Evolúciós folyamatok Evolúciós megközelítés a közgazdaságtan tanulmányozásához Heurisztika ... Közgazdasági és matematikai szótár

Egyesült Államok- Amerikai Egyesült Államok USA, északi állam. Amerika. A név tartalmazza: geogr. a states kifejezés (angolul state state), így hívják számos országban az önkormányzati területi egységeket; definíció egyesült, azaz a szövetségben szerepel,... ... Földrajzi enciklopédia

Világegyetem- Az Univerzum nagy léptékű szerkezete, ahogy az infravörös sugarakban megjelenik 2,2 mikron hullámhosszú 1 600 000 galaxis, regisztrált ... Wikipédia

Psi-Ops: A Mindgate-összeesküvés- Psi Ops: The Mindgate Conspiracy ... Wikipédia

Foglalkoztatás- (Foglalkoztatás) Foglalkoztatás, foglalkoztatás típusai Állandó foglalkoztatás, másodlagos és árnyék Tartalom Tartalom 1. Középfokú. 2. Rendszeres és alkalmi foglalkoztatás. 3. Árnyékfoglalkoztatás, részleges és feltételes. Foglalkoztatási koncepció...... Befektetői Enciklopédia

Könyvek

• Nincsenek rossz gyerekek! Fegyelmezés örömmel. Titkos szavak, amelyek segítenek igazán boldog szülővé válni, Janet Lansbury. Janet Lansbury, a „Nincsenek rossz gyerekek!” című könyvének írója hatékony megközelítést kínál a fegyelem tanítására egy-három éves korig. A könyvben praktikus tanácsokat talál a viselkedéshez... Vásárlás 405 UAH-ért (csak Ukrajnában)
• Hatékony agy. Jobb agyfélteke VS bal félteke. Absztrakt Általános szabály, hogy mindannyiunkat egy félteke ural - vagy a bal oldal, amely a logikáért felelős, vagy a jobb, amely a kreativitásért felelős. De a személyiség harmonikus fejlődése érdekében...

Az amortizáció meghatározása azért szükséges, hogy figyelembe lehessen venni az új tárgy és a ténylegesen értékelt ingatlan jellemzői közötti eltéréseket.

Viselet az értékelésben az értékelés tárgyának hasznosságának, tehát értékének bármilyen okból történő elvesztését jelenti.

A kopás kiszámításának két módja van:

Élettartam-módszer;

A viselet típusaira bontás módja.

6.3.1. A kopás számítása élettartam módszerrel

A kumulatív halmozott kopás a tárgy korának függvénye.

Az effektív kor módszerrel történő elhasználódás számításánál a következő fogalmakat használjuk: az épület fizikai élettartama, effektív kora, hátralévő gazdasági élettartam. Tekintsük az épület élettartamát és az azokat jellemző értékelési mutatókat (lásd 6.2. ábra)

Az épület fizikai élettartama (PL) az épület azon üzemideje, amely alatt az épület teherhordó szerkezeti elemeinek állapota megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Egy tárgy fizikai élettartama az építkezés során alakul ki, és az épület tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.

A kronológiai kor (CA) az az időtartam, amely az objektum üzembe helyezésétől a felmérés időpontjáig eltelt.

A gazdasági élettartamot (EL) az az üzemidő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez.

Az effektív kor (EA) kiszámítása az épület időrendi kora alapján történik, figyelembe véve az épület műszaki állapotát és az értékelés időpontjában érvényes gazdasági tényezőket, amelyek befolyásolják a vizsgált objektum értékét. Az épület üzemi jellemzőitől függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Épület normál (tipikus) üzemeltetése esetén az effektív kor általában megegyezik a kronológiai életkorral.

Az épület hátralévő gazdasági élettartama (REL) az értékelés dátumától a gazdasági élettartam végéig tartó időszak (6.2. ábra).

Az épületek értékcsökkenési leírásának élettartam-módszerrel történő meghatározása a vizsgált objektum szerkezeteinek vizsgálatán és azon a feltételezésen alapul, hogy az objektum tényleges életkora a halmozott értékcsökkenéssel megegyezően kapcsolódik a jellemző gazdasági élettartamhoz. az épület többszörözésének (pótlásának) költségéhez kapcsolódik.

A fizikai kopás, az effektív életkor és a gazdasági élettartam mutatói egy bizonyos arányban vannak, ami a képlettel fejezhető ki.

I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6,4)

ahol I kopás, %;

EV – tényleges életkor, szakértő által az elemek vagy az épület egészének műszaki állapota alapján állapítja meg;

VF – a fizikai élet tipikus időszaka;

RFS – a fizikai élet hátralévő időszaka.

I = (HV: VF) 100%, (6,5)

ahol I kopás, %;

A VF a fizikai élet tipikus időszaka.

A 6.5 képlet alkalmazása. Ez akkor is releváns, ha az összehasonlított objektumok elhasználódására vonatkozó százalékos korrekciókat számítják ki (összehasonlító értékesítési módszer), amikor az értékelő nem tudja megvizsgálni a kiválasztott analógokat a 6.4 képletben használt mutatók meghatározásához.

Az elemek vagy az épület egészének így számított százalékos értékcsökkenése pénzben kifejezhető (amortizáció):

O = SV (I: 100), (6,6)

ahol I kopás, %;

SV – reprodukciós költség (replacement cost).

Példa.

Egy nagy ipari ingatlan komplexum értékelés tárgya. Az értékelés időpontja 2005. április 1. volt.

Tekintsük egy adott ingatlankomplexumból több, azonos projekt szerint épült, építőanyag tárolására használt raktár kopásszámítását. A vizsgált raktárakra vonatkozó dokumentáció szerint a fizikai élettartam 75 év (FL = 75 év).

A tényleges életkort az értékbecslő határozza meg a vizsgált tárgyak műszaki állapotának megfelelően, a kopás kiszámításához szükséges adatokat a táblázat tartalmazza.

Az amortizáció számításának ez a módszere tömeges értékelésre alkalmazható, amikor a vállalkozás (vállalkozás) értékelése során ingatlantárgyakat a vállalkozás eszközei között értékelnek.

Az élettartam módszer alkalmazásának a halmozott kopás becslésének hátránya, hogy egyetlen tényező határozza meg a kopás mértékét (az effektív életkor és a fizikai élettartam aránya). Ennek a hátránynak a kiküszöbölésére különféle típusú költségcsökkentési tényezőket veszünk figyelembe, és a kopástípusokra való felosztás módszerét alkalmazzuk.

A Forex órák nagyszerű módja annak, hogy felkészülj a Forex piacon való sikeres munkára!

6.3.2. Kopásszámítás a kopástípusokra bontás módszerével

A leggyakoribb az a viselettípusokra való felosztás módja.

Az ingatlan értékét csökkentő tényezőktől függően a kopást fizikai, funkcionális és külső (gazdasági) részekre osztják. A fizikai és funkcionális kopás lehet eltávolítható vagy javíthatatlan. A gazdaságos elhasználódást általában nem lehet kiküszöbölni.

A kopás akkor tekinthető eltávolíthatónak, ha annak megszüntetése fizikailag lehetséges és gazdaságilag megvalósítható.

Az összes lehetséges értékcsökkenési leírás összege az ingatlan halmozott értékcsökkenése.

Fizikai romlás tükrözi egy ingatlan fizikai tulajdonságainak időbeli változásait (például szerkezeti elemek hibáit). Fizikai kopás léphet fel működési tényezők hatására, illetve természetes és természeti tényezők hatására.

Négy fő módszer létezik a fizikai értékcsökkenés kiszámítására:

Szakértő;

Szabályozási (vagy számviteli);

Költség;

Az épület élettartamának kiszámításának módszere.

A legpontosabb és legidőigényesebb módszer az szakértő. Ez magában foglalja a hibalista létrehozását és az épület vagy szerkezet összes szerkezeti elemének kopásának százalékos meghatározását.

Példa.

A 6.2 táblázat szakértői módszerrel határozza meg az épület egyes szerkezeti elemeinek kopását.

Normatív módszer a fizikai elhasználódás számítása ágazatközi vagy szakosztályi szintű különféle szabályozási utasítások felhasználásán alapul. Az értékelési gyakorlatban rendkívül ritkán használják.

Költségmódszer az épületek és építmények elemeinek helyreállítási költségeinek meghatározásából áll. Az ellenőrzés során meghatározzák az épület egyes elemeinek elhasználódásának százalékos arányát, amelyet azután értékké alakítanak át. A költségmódszert az eltávolítható fizikai kopás meghatározására használják.

A fizikai értékcsökkenés bekerülési módszerrel történő kiszámításának feltételes példáját a táblázat tartalmazza. 6.4.

Ez a módszer lehetővé teszi, hogy azonnal kiszámolja az elemek és az épület egészének kopását költség szempontjából. Mivel az értékvesztés számítása az elhasználódott tételek szinte új állapotba hozásának ésszerű tényleges költségein alapul, ennek a megközelítésnek az eredménye meglehetősen pontosnak tekinthető. A módszer hátránya az elhasználódott épületelemek javítási költségeinek kiszámításához szükséges részletesség és pontosság.

Élettartamú módszer a fizikai kopás kiszámításához használt módszert részletesen a 6.3.1. ennek a kézikönyvnek.

NAK NEK funkcionális kopás magában foglalja az ingatlan értékének csökkenését, amely a tervezési és tervezési megoldások, az építési szabványok, a tervezési minőség és a gyártási anyagok inkonzisztenciájával jár együtt ezekre az elemekre vonatkozó modern követelményekkel.

Az eltávolítható elhasználódás mértéke az épület aktualizált elemekkel való értékeléskori potenciális értéke és az aktualizált elemek nélküli értékelés időponti értéke (az épület újratermelési költsége közötti különbség) és csereköltsége).

A funkcionális kopás okai:

Elemek hozzáadását igénylő hátrányok;

Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hátrányok;

Szuper fejlesztések.

A kiegészítést igénylő hiányosságok az épületnek és a berendezésnek olyan elemei, amelyek a meglévő környezetben nem léteznek, és amelyek nélkül ott nem tud megfelelni a jelenlegi üzemeltetési előírásoknak. Az ezen tételek miatti értékcsökkenést ezen tételek hozzáadásának költségén mérik, beleértve a beszerelésüket is.

A funkcionális kopás lehet eltávolítható vagy javíthatatlan. Az eltávolítható funkcionális kopást leggyakrabban költségmódszerrel számítják ki.

Az elemek cseréjét, korszerűsítését igénylő hiányosságok a funkciójukat még ellátó, de a korszerű előírásoknak már nem megfelelő tételek (víz- és gázórák, tűzoltó berendezések). Ezen cikkek értékcsökkenését a meglévő elemek költségeként kell mérni, figyelembe véve azok fizikai elhasználódását, mínusz az anyagok visszaküldésének költsége, plusz a meglévők szétszerelésének költsége, valamint plusz az új elemek beszerelésének költsége. Az anyagok visszaküldésének költsége a szétszerelt anyagok és berendezések költségeként kerül kiszámításra, ha más létesítményben használják fel (a feldolgozandó maradványérték).

A szuperfejlesztések olyan pozíciók, struktúraelemek, amelyek elérhetősége jelenleg nem felel meg a modern piaci követelményeknek. Az eltávolítható funkcionális kopást ebben az esetben úgy mérjük, mint a szuper-javított elemek reprodukálásának költségét, mínusz a fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége és mínusz a leszerelt elemek megmentési értéke.

A túljavításra példa lehet az a helyzet, amikor egy ház tulajdonosa az igényeihez igazítva saját kényelme (befektetési érték) érdekében olyan változtatásokat hajtott végre, amelyek egy tipikus felhasználó szempontjából nem megfelelőek. Ide tartozik a helyiségek hasznosítható területének a tulajdonos hobbija vagy foglalkozása által meghatározott célú átépítése. Az eltávolítható funkcionális kopást ilyen helyzetben a megváltozott elemek eredeti állapotba hozásának aktuális költsége határozza meg.

Emellett a túlfejlesztés fogalma szorosan összefügg az ingatlanpiac azon szegmensével, ahol ugyanazok a fejlesztések egy adott szegmens számára megfelelőnek és egy tipikus felhasználó szempontjából túlzónak tekinthetők.

A 6.5. táblázat példát mutat be a funkcionális eltávolítható kopás kiszámítására.

Az eltávolíthatatlan funkcionális elhasználódást az elavult tértervezés és/vagy a modern építési szabványokhoz képest értékelt épületek szerkezeti jellemzői okozzák. A helyrehozhatatlan funkcionális elhasználódás jele, hogy gazdaságilag nem célszerű költeni e hiányosságok kiküszöbölésére. Ezen túlmenően figyelembe kell venni az elbírálás időpontjában fennálló piaci viszonyokat, hogy az épület építészetileg megfelelően illeszkedjen a rendeltetéséhez.

Az adott helyzettől függően a helyrehozhatatlan funkcionális kopás költsége kétféleképpen határozható meg:

A bérleti díj veszteségeinek aktiválása;

Működési többletköltségek aktiválása.

A szükséges számítási mutatók (bérleti díjak, tőkésítési arányok stb.) meghatározásához az összehasonlítható analógokhoz korrigált adatokat használnak.

Ebben az esetben a kiválasztott analógokon nem lehetnek javíthatatlan funkcionális kopás jelei a vizsgált objektumon. Ezen túlmenően az ingatlanegyüttes egésze (épület és telek) által termelt és bérleti díjban kifejezett teljes bevételt ennek megfelelően két összetevőre kell osztani. Az épületnek tulajdonítható bevétel egy részének felosztásához használhatja az épület beruházási mérlegének módszerét vagy a telekköltség és az ingatlanegyüttes teljes eladási árának arányának elemzési módszerét. Az alábbi példában a megadott eljárást az előzetes számítások során befejezettnek tekintjük (6.6. táblázat).

Az elavult térrendezési megoldás (fajlagos terület, űrtartalom) miatti helyrehozhatatlan funkcionális elhasználódásból eredő értékvesztés megállapítása a bérleti díjban bekövetkezett veszteségek aktiválásának módszerével történik.

Hasonló módon végezhető el a helyrehozhatatlan funkcionális kopás számítása az épület jó állapotának fenntartásához szükséges többlet üzemeltetési költségek aktiválásával. Ez a megközelítés előnyösebb a nem szabványos építészeti megoldásokkal jellemezhető épületek helyrehozhatatlan funkcionális elhasználódásának felmérésére, amelyekben ennek ellenére a bérleti díj összege összehasonlítható a modern analóg létesítmények bérleti díjával, ellentétben az üzemeltetési összeggel. költségeket.

A funkcionális kopás mértékének meghatározására a többlet működési költségek aktiválásának módszerével a 6.7. táblázat mutat be példát.

Külső (gazdasági) kopás– a tárgy értékcsökkenése a külső környezet negatív hatása miatt az értékelés tárgyával kapcsolatban: elhelyezkedés, piaci helyzet, bizonyos ingatlanhasználatra kiszabott szolgalmi jogok, a környező infrastruktúra változásai és az adózás területén hozott jogszabályi döntések stb. Bár a külső kopás a legtöbb esetben nem küszöbölhető ki, a környező piaci környezet pozitív változása miatt időnként magától is feloldódhat.

A következő módszerek használhatók a külső kopás felmérésére:

A veszteségek bérleti díjban történő aktiválásának módja;

Működési többletköltségek aktiválásának módja;

Páros értékesítési módszer;

Élettartamú módszer.

A külső kopás értékelése a bérleti díjban keletkező veszteségek és a többlet működési veszteségek aktiválásának módszerével a funkcionális kopás fent tárgyalt módszereivel végzett számításhoz hasonlóan történik. Külső kopásvizsgálat esetén szükséges a külső kopás jeleiből adódó bérleti díj veszteségek vagy a külső kopás jelei által okozott többletköltségek azonosítása.

A páros értékesítési módszer a közelmúltban eladott hasonló ingatlanok (páros értékesítések) elérhető árinformációinak elemzésén alapul. Feltételezhető, hogy a páros értékesítés tárgyai csak az azonosított és az értékelés tárgyához kapcsolódó gazdasági értékcsökkenésben különböznek egymástól. A külső kopás számításának hasonló megközelítése a táblázatban látható. 6.8.

Példa. Fel kell mérni az irodaház befektetési vonzerejének csökkenéséből adódó külső elhasználódást, amely a közvetlen közelében ruha- vagy élelmiszerpiac létesítése miatt következett be. Legyen azonosítható az ingatlanpiacon egy hasonló célú A és B objektum páros értékesítése. A telek ára ezen a területen egy tipikus ingatlan összköltségének 30%-a.

Egyes esetekben az összehasonlító értékesítési elemzés módszere lehetővé teszi egy tipikus értékelési objektum teljes halmozott értékcsökkenésének meghatározását. A korrigált pótlási költség és az egyes analógok piaci ára közötti átlagos különbség (a telek költsége nélkül) lesz a halmozott értékcsökkenés értékkifejezése. A hazai gyakorlatban a külsõ elhasználódás számításának figyelembe vett, az értékesítési összehasonlító elemzés elemeire épülõ módszerei magas munkaintenzitásuk, valamint a szükséges és megbízható információs bázis hiánya miatt sok esetben nem alkalmazhatók.

A bontás okai:

Az átépítés szükségessége;

Közlekedési útvonalak bővítése.

Figyelembe kell venni a bontandó épületek műszaki állapotát, ami sok esetben lehetővé tenné azok meglehetősen hosszú távú használatát.

Példa. Az elbírálás tárgya egy olyan épület, amelyet korábban a lakásállományból kivontak, és most adminisztratív igényekre alakítottak át. Az épület önkormányzati tulajdonban van. A vizsgált épület fizikai állapota a BTI szerint az értékelés időpontjában 40%. Az épület műszaki állapota, elhelyezkedése és fejlett infrastruktúrája az ingatlan meglehetősen magas kereskedelmi vonzerejét jelzi a potenciális befektetők számára. Az átépítési terv szerint azonban a fenti okok miatt az épületet az elbírálástól számított öt év elteltével le kell bontani.

Az objektum szakértő általi vizsgálata során a következő mutatókat határozták meg:

1) a vizsgált épület tényleges életkora 30 év;

2) a hátralévő gazdasági élettartam 60 év.

A halmozott kopás százalékos aránya tevékenység nélkül. A külső tényező kiszámítása a következő képlettel történik:

I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.

A kopás százalékos aránya, figyelembe véve a külső tényezők hatását:

I = (30/35) 100 = 86%.

Az ebben az esetben számított 86%-os halmozott kopás túlnyomórészt külső tényezők hatására adódik. Ebben az eredményben a más típusú kopások lehetséges figyelembevételének aránya rendkívül csekély, ami lehetővé teszi, hogy a kapott eredményt külső kopásnak tekintsük. Az épület hátralévő gazdasági élettartamának meredek csökkenése a befektetés vonzerejének csökkenéséhez és ennek következtében a valószínű eladási ár ugrásszerű csökkenéséhez vezet. Ilyen esetekben az értékelés célja nem az értékelt épület teljes tulajdonjogának kiszámítása, hanem a hátralévő gazdasági (fizikai) élettartamra vonatkozó rövid távú bérleti jogok kiszámítása, feltéve, hogy a potenciális befektető lát hasznot az akvizícióból. .

A többszörözési költség (pótlási költség), valamint a halmozott értékcsökkenés kiszámítása után meghatározzák a telek és az értékelt ingatlan egészének értékét. (6.9. táblázat).

A földterületek értékelésének megközelítéseit és módszereit e tankönyv 7. fejezete tárgyalja.

A számítási eljárások pontosságának növelése érdekében mind a pótlási költség meghatározásánál, mind az amortizáció számításánál több módszer ésszerű összeállítása szükséges ezen mutatók kiszámításához.

A földrészletek értékének számítási módszereit a 7. fejezet mutatja be.