Определение величины физического износа основных фондов по фактическому их состоянию является основным методом при установлении износа городского жилищного фонда. Сущность этого метода состоит в том, что на основе обследования технического состояния конструктивных элементов устанавливается процент физического износа каждого элемента.

Согласно ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

С момента введения здания в эксплуатацию все элементы и конструкции постепенно снижают свои качества. Эти изменения являются следствием воздействия многих физико-механических и химических факторов.

К наиболее важным из них относятся: неоднородность материалов; напряжения, вызывающие микротрещины в материале; попеременное увлажнение и высушивание; периодические замораживания и оттаивания; высокий температурный градиент, приводящий к неоднородным деформациям и разрушениям структуры материала; химическое воздействие кислот и солей; коррозия металла; загнивание древесины и т.п. При этом интенсивность протекания процессов колеблется в достаточно широких пределах и является следствием экологического состояния окружающей среды, уровнем технической эксплуатации, капитальности зданий и качества выполнения строительно-монтажных работ.

Надежность и долговечность конструкций зависят от интенсивности разрушительных процессов. Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния, показывающая долю ущерба по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом.

Определить оптимальное время демонтажа здания в периоде интенсивного физического износа (см. п. 1.2), когда фактический срок службы жилого здания t приближается к сроку нормативной долговечности T n , можно теоретическим путем, приблизительно определив остаточный срок его безотказной эксплуатации Δ T линейным методом по формуле:

Т c =

Приближенно учесть данные, характеризующие физический износ жилого здания во времени можно при помощи параболического закона, предложенного немецким архитектором Россом (рис. 1.8). Максимально возможный срок эксплуатации жилого здания принят им в 100 лет, что соответствует лишь III группе капитальности по отечественной системе классификации жилых сооружений

Сопоставление линейного (прямые 1 и 1`) и параболического (кривая 2 и 2`) методов определения физического износа жилого здания нормативной долговечностью 100 лет

Можно заметить, что физический износ, составивший 60%, характеризует неблагоприятные условия проживания и утрату несущими конструкциями необходимых прочностных свойств. В отечественной практике износ свыше 70% для зданий, не имеющих историко-архитектурного значения, — не определяется. Сметными нормативами устанавливается максимально допустимая стоимость капитального ремонта – в 70% от восстановительной стоимости.

Прогнозирование физического износа — сложная многофакторная задача. Теоретически предполагается, что физический износ здания со временем увеличивается (рис. 1.9, кривая 1).Фактически, по результатам натурных обследований, параметры физического износа менее интенсивны (кривая 2) в результате поддержания элементов здания в нормальном техническом состоянии и могут периодически снижаться (кривая 3) при выполнении ремонтных сроков эксплуатации зданий.

Изменение физического износа зданий: 1 — по данным С.К. Балашова; 2 — по статистическим данным; 3 — при выполнении ремонтно-восстановительных работ

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования.

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала, приведенный в табл. 1-64 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.

В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-64 ВСН 53-86р, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1- 64 ВСН 53-86р, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%; для конструкций, элементов и систем — до 5%; для здания в целом — до 1%.

Для слоистых конструкций — стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию (табл.14-40 ВСН 53-86р) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

где физический износ слоистой конструкции, %;

Физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1.10 и 1.11 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

— коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил.1 ВСН 53-86р);

n — число слоев.

Результаты обследований показывают, что износ зданий и отдельных его элементов происходит более интенсивно в первые 20-30 лет эксплуатации и после 90-100 лет. Анализ развития физического износа конструктивных элементов свидетельствует, что срок службы зданий существенно превышает усредненные и нормативные значения. Данные позволяют сделать вывод, что здания IIгруппы капитальности, уцелевшие и просуществовавшие 70 лет и имеющие при этом износ 40 %, как бы стабилизируются и их дальнейшее существование остается без заметных изменений в условиях нормальной эксплуатации.

Усредненные сроки службы конструкций в годах в зависимости от капитальности жилого здания

Опыт эксплуатации зданий показывает, что технический срок службы превышает нормативные значения, которые являются в некотором смысле условными. Об этом свидетельствуют различные нормативные сроки для одинаковых конструкций различных стран. Так, расчетный срок службы фундаментов в Венгрии и Бельгии составляет 150, Франции -100, Швеции — 80 лет.

Физический износ конструкций связан, прежде всего, со старением материалов и изменением условий эксплуатации. Снижение физико-механических характеристик материала в результате старения соответствует плавному изменению степени износа, в то время как изменение условий эксплуатации и внешних воздействий способствует более резкой и скачкообразной интенсивности износа.

Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследования

Экономическая целесообразность реконструкции жилых зданий может быть установлена путем сравнения расходов на реконструкцию с затратами на строительство нового здания такой же площади с учетом сроков дальнейшей эксплуатации.

Пример определения физического износа несущих конструкций и элементов жилого здания

Техническое обследование жилого дома по ул. Ворошилова г. Ижевска УР.

Цель обследования: Оценка технического состояния дома с целью определения соответствия нормативным требованиям эксплуатации. Восстановление мероприятий обязательных технических осмотров журналом технических обследований.

Краткая техническая характеристика объекта

Жилое 10-ти этажное кирпичное здание первой группы капитальности, «Особо капитальное» нормативной долговечностью 150 лет, находящееся в периоде нормальной эксплуатации.

Количество этажей 10, высота этажа: 2,8м, число квартир: 216.

Фундаменты – Ленточные сборные ж/б.

Наружные и внутренние капитальные стены – сборные панели.

Перекрытия – ж.б. плиты.

Крыша – бесчердачная, невентилируемая, с внутренним водостоком.

Кровля — рулонная из 4-х слоев рубероида на битумной мастике.

Лестницы — сборные ж.б. площадки и марши

Столярные изделия — оконные и дверные заполнения: двойное остекление окон (раздельные переплеты). Окрашены масляной краской.

Система холодного водоснабжения — централизованное от внешнего источника.

Система горячего водоснабжения — централизованное от внешнего источника.

Система отопления — централизованная с нижней разводкой из стальных труб, окрашенных масляной краской; в качестве отопительных приборов – чугунные радиаторы.

Система газоснабжения — централизованная из металлических труб, внутридомовая.

Электроосвещение — однофазное переменное 220 В от распределительного щитка, расположенного на лестничной площадке.

Канализация — централизованная внутридомовая

Слаботочные устройства — квартира телефонизирована, выполнен ввод телевизионного кабеля от распределительной коробки, установленной на лестничной площадке, радио, интернет.

Характеристика местоположение объекта

Обследуемое здание находится в северо-восточной стороне г. Ижевска, в Устиновском районе на ул.Ворошилова. Фасад с северной стороны выходит на проезжую часть. Рельеф площадки спокойный, значительного уклона нет. Поверхностные стоки организованы в сторону улицы Салютовская, однако имеют тенденцию к длительному застаиванию.

Историография объекта

Год постройки – 1987 г. Первый капитальный ремонт по графику жизни в 2013 г. На период обследования дом должен был пройти четыре полных цикла текущих ремонтов. По свидетельству проживающих в доме, ремонт плоского индустриального покрытия не проводился ни разу. В 1994 г проводился косметический ремонт подъездов.

В 2006г. проводился частичный ремонт здания, были заменены системы холодного и горячего водоснабжения. В 2014г. планируется проведение капремонта, с заменой сетей электроснабжения.

Оценка физического износа строительных конструкций здания
	1.Фундамент Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен. Трещины в швах между блоками, высолы и следы увлажнения стен подвала. Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм. Согласно ВСН 53-86 табл. 4 физический износ –21%
	2.Стены Снаружи обнаружены отдельные трещины и выбоины, ширина раскрытия трещин до 1 мм. С внутренней стороны в несущих стенах обнаружены глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов. Ширина раскрытия трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10% Согласно ВСН 53-86р табл.10 физический износ – 15 %
	3. Перегородки кирпичные Трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы. Повреждение на площади до 10% Согласно ВСН 53-86 табл. 21 физический износ 12% 4. Перекрытия Обнаружены трещины в швах между плитами. Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов. Смещение плит до 1,5 см. Повреждения на площади до 10% Согласно ВСН 53-86 табл. 30 физический износ 12%.
	5. Лестницы Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил. Ширина трещин до 1 мм Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета Согласно ВСН 53-86 табл.35 физический износ: 21%
	6. Выступающие элементы (балконы, козырьки, лоджии) На лоджиях заметны повреждения пола и гидроизоляции, следы протечек на стене, трещины на нижней поверхности плиты и на стенках По ВСН 53-86(р) таб. 36, 37 физический износ 23%
	7. Полы Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительные повреждения плинтусов. Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25% Согласно ВСН 53-86 табл.48 физический износ: 10%
	8. Окна и двери Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов По ВСН 53-86 (р) таб №55 физический износ: 30%
	9. Отделочные покрытия Сырые пятна, отслоение, вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой до 10% поверхности. Согласно ВСН 53-86 табл.60 физический износ: 42%
	Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами. Согласно ВСН 53-86 табл.63 физический износ: 15%

Техническое заключение.
Дом находится в удовлетворительном состоянии. Общий физический износ на ноябрь 2011 года составляет 18 % в силу систематического несоблюдения требований нормальной эксплуатации.

Нуждается в срочных ремонтно-востановительных мероприятиях:

— цоколь — укрепление врубок, восстановление отделки;

— стены — заделка трещин и выбоин, ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов;

— перекрытия — затирка трещин и восстановление штукатурного слоя;

— лестницы — заделка трещин, ремонт ступеней;

— полы — затирка трещин и выбоин местами;

— окраска — промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза;

— штукатурка — затирка местами со шпаклевкой.

Кроме того, требуется возобновление текущих ремонтов плоского индустриального покрытия и выполнения работ по благоустройству территории с мерами водоотведения ливневых и дождевых стоков.

Оценка физического износа жилого дома в целом проводится по данным оценки физического износа всех конструктивных элементов сооружения.

Физический износ здания в целом определен согласно табл.6 приложения 1 ВСН 53-86р.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии со сб. N 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.

По табл. рекомендуемого прил.2 ВСН-53 определяются удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб.N 28.

Рассмотрим пример определения физического износа жилого здания I группы капитальности нормативной долговечностью 150 лет. Физический износ, определенный в ходе визуального обследования конструкций и элементов, — занесен в пятый столбик таблицы.

В сущности, расчет общего физического износа сводится к получению средневзвешенного значения удельного веса элемента (столбик 4), значения которого получают перемножением значений удельного веса элемента в стоимости сооружения (столбик 2) и удельного веса элемента в общей массе сооружения (столбик 3).

Значения средневзвешенного физического износа (столбик 6) почается перемножением данных визуальной оценки (столбик 5) и средневзвешенного значения удельного веса элемента (столбик 4). Суммарное значение столбика 6 дает общий физический износ здания по данным визуального осмотра.

Таблица 11. Определение физического износа сооружения в целом

Основные средства, участвующие в процессе производства, постепенно утрачивают свои первоначальные характеристики вследствие их эксплуатации и естественного снашивания. Иначе говоря, в процессе функционирования основные фонды подвергаются физическому и моральному износу.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом функциональных качеств, связанных с его эксплуатацией и/или моральным старением. Износ отражает потерю потребительских свойств объекта и соответствующее уменьшение его стоимости. Износ неприменим к таким объектам, как земельные участки и объекты природопользования.

Физический износ

Под физическим износом понимается утрата основными фондами своих первоначальных технических параметров. Физический износ бывает эксплуатационный и естественный. Эксплуатационный износ является следствием производственного потребления. Естественный износ происходит под воздействием природных факторов (температуры, влажности и т.п.).

Степень физического износа ОС зависит от:

Первоначального качества ОФ;

Интенсивности и условий их эксплуатации;

Качества материалов

Уровня агрессии среды, в которой функционируют ОФ;

Уровня квалификации обслуживающего персонала;

Своевременности проведения планово-предупредительных ремонтов и т.д.

Учет этих факторов в работе предприятия может в значительной мере повлиять на физическое состояние ОФ.

Для характеристики физического износа используют ряд показателей.

1) Коэффициент физического износа вычисляют по формуле

где И - сумма износа ОФ;

С перв - первоначальная (восстановительная) стоимость объекта ОФ.

Сумму физического износа принято считать равной сумме амортизационных отчислений на реновацию по данному средству труда. Например, если восстановительная стоимость станка 1000 руб., норма амортизационных отчислений -- 10 %, возраст станка -- шесть лет, то физический износ данного станка составит 600 руб., коэффициент физического износа К и = 60% (600 х 100: 1000).

Физический износ, определенный таким способом, соответствует реальному физическому износу в тех случаях, когда нормативный срок службы данного объекта равен «естественному» сроку службы, за пределами которого станок не может выполнять свои функции.

Коэффициент физического износа может быть определен по отдельным инвентарным объектам и на основе данных о фактическом сроке их службы.

Для объектов, фактический срок службы которых ниже нормативного, расчет коэффициента износа ведется по формуле:

Т н - нормативный срок службы данного объекта.

Для объектов, у которых фактический срок службы равен нормативному или превысил его, коэффициент износа рассчитывается по формуле:

где Т ф - фактический срок службы данного объекта;

Т н - нормативный срок службы данного объекта;

Т в - возможный остаточный срок службы данного инвентарного объекта сверх фактически достигнутого в данный момент срока службы. Чаще всего он определяется экспертным путем.

Коэффициент физического износа зданий и сооружений может быть рассчитан по формуле:

где d i - удельный вес i-го конструктивного элемента в стоимости объекта, в %;

a i - процент износа i-го конструктивного элемента здания.

2) Коэффициент годности ОФ - характеризует их физическое состояние на определенную дату и вычисляется по формуле:

Все эти формулы предполагают равномерное физическое изнашивание ОФ, что далеко не всегда совпадает с реальной действительностью, и в этом заключается их основной недостаток.

В России в годы экономического кризиса (1998-2005) в связи с крайне малыми масштабами замены элементов основных фондов физический износ увеличился по всем отраслям экономики.

Предприятия с высокой степенью физического износа машин и оборудования, как правило, не могут выпускать качественную, конкурентоспособную продукцию, выдерживать ценовую конкуренцию, поэтому находятся в плохом финансовом состоянии.

Как любой актив, они подвержены моральному и физическому износу. И сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим один из его видов. Целиком темы морального и физического износа в рамках отдельной статьи мы касаться не будем в связи с ее обширностью. Поговорим лишь об одной ее разновидности - а именно об износе физическом.

Понятие износа

Под физическим износом подразумевается утрата зданием, как и любым материальным объектом, первоначальных качеств технико-эксплуатационного характера. Происходит это в результате воздействия факторов природно-климатического происхождения и человеческой деятельности. Подвергаясь многолетней эксплуатации, любой конструктивный элемент, как и инженерное оборудование, подвергается сложному воздействию факторов химического и физико-механического характера. Результатом становится постепенная утрата должных эксплуатационных качеств.

Под подобной утратой принято понимать снижение у элементов конструкции здания показателей, относящихся к прочности, жесткости, стойкости. Закономерным итогом потери данных свойств является старение здания с последующим его разрушением.

Помимо огромного числа агрессивных факторов, износ и старение любого жилого здания зависит от комплекса имеющихся в наличии условий местного характера, а также от того, насколько хорошо соблюдаются требования к содержанию и эксплуатации. Кроме прочего, на скорость данного процесса влияет качество ремонтов и технического обслуживания всего здания целиком и поэлементно.

О стадиях износа

Физический износ жилых зданий теоретически подразделяется на две стадии - устранимую и неустранимую. Для первой характерно ухудшение показателей эксплуатации технико-экономического характера. На данном этапе понижение их вызвано все увеличивающимся числом отказов в функционировании элементов инженерных систем и конструкций. Результатом становится сокращение срока эксплуатации с увеличением затрат на обслуживание и текущий ремонт.

Основная характерная черта неустранимого износа - невозможность дальнейшей эксплуатации здания согласно условиям по обеспечению требований безопасности.

Следует знать, что имеются методики оценки физического износа, согласно которым возможен нелинейный расчет параметров неустранимой его разновидности. Степень нелинейности чаще всего зависит от качества эксплуатации. Говоря о последнем факторе, разделяют силу воздействия разнообразных нагрузок, приводящую к объемному напряженному состоянию, и агрессивное влияние внешней окружающей среды.

Что такое агрессивная среда

Под понятие агрессивной попадает среда, в результате воздействия которой возможно изменение свойств и структуры материалов. Результатом является постоянное снижение прочности и выход структуры из строя. Именуется оно коррозией. Те вещества и явления, которые вызывают коррозию и разрушение или способствуют их возникновению, именуются действующими факторами (стимуляторами). Напротив, те из них, под влиянием которых процесс коррозии и разрушения может быть замедлен, относятся к пассиваторам или

Например, наличие тёплого влажного воздуха - сильный агрессивный фактор по отношению к стали. В то же время для бетона он служит положительным обстоятельством, повышающим прочность последнего.

Какой бывает агрессивная среда

Характер разрушения строительных материалов может быть весьма разнообразным - химическим, физическим, электрохимическим, физико-химическим. Существует специальный СНиП 2.03.11-85, в котором приводится классификация агрессивных сред со степенью их воздействия. Они могут быть газовыми, жидкими и твердыми.

К первым относятся соединения серы, углерода, углекислого и сернистого газов и т. д. Агрессивность их характеризуется показателями вида, концентрации, температуры, влажности и растворимости в водной среде.

Жидкая агрессивная среда существует в виде раствора щелочей, кислот и солей. А кроме того - нефти, масел и растворителей. Основные показатели здесь - концентрация агента, температура, сила напора и скорость движения. В жидкой агрессивной среде процесс коррозии протекает особенно интенсивно.

К твердым агрессивным средам относятся пыль, различные грунты и т. д. Показатели их агрессивности состоят в дисперсности, растворимости в воде, гигроскопичности и влажности. Роль активной влаги в твердой среде особенно опасно недооценивать.

Условия климатического и геологического характера, в которых ведется процесс строительства в нашей стране, порой затрудняют поиск оптимальных решений, способных учесть все виды воздействия на физический износ объектов, их долговечность, экономичность и прочие показатели. Именно потому важен учет персоналом эксплуатационных служб возможных специфических воздействий на вверенные им сооружения.

Как воздействует на физический износ воздушная среда

Негативное влияние загрязнённого воздуха, особенно сочетающееся с повышенной влажностью, ведет к ускоренному износу, растрескиванию, коррозии и, в конечном итоге, разрушению любой строительной конструкции. Помещённые в сухую и чистую атмосферу, бетон, камень и металл способны сохранять свои потребительские свойства в течение сотен лет, что может говорить о слабой агрессивности либо полном отсутствии подобной у воздушной среды.

В качестве самых интенсивных загрязнителей воздуха выступают продукты сгорания топлива. Именно поэтому в условиях промышленных центров и крупных городов металла в 2-4 раза больше, чем в сельских районах, где гораздо меньшее количество угля и нефтепродуктов подвержено горению.

Влияние на износ отрицательной температуры

Часть конструкции (чаще всего речь идет о цоколе) находится в зоне, подверженной переменному увлажнению и периодическому замораживанию. Отрицательная температура в отсутствие специальных мер ведет к замерзанию влаги в грунтах и элементах конструкции и разрушающе воздействует на строение. Промерзание и выпучивание оснований может происходить на достаточно долгом сроке эксплуатации в случае срезки грунта около фундамента, увлажнения последнего и прочих факторов. В результате возможны серьезные повреждения здания.

При проектировании объектов строительства заранее планируются мероприятия по ремонту и обслуживанию и конструкций. Предстоящие ухудшения с учётом обязательного выполнения последних относится к нормальному физическому износу здания. Ориентируясь на него, рассчитывают нормативный срок, в течение которого здание обязано благополучно функционировать. Для жилых домов такие сроки определяются группой капитальности.

Что понимается под его величиной?

Определение физического износа подразумевает количественную оценку технического состояния тех элементов, из которых здание состоит. Она показывает долю понесенного ущерба, степень потери первоначальных характеристик физического характера, соответствующих требованиям эксплуатации. В настоящее время действует методика оценки физического износа, согласно которой последний определяют сложением размера износа отдельных элементов конструкции, определяемого согласно долям восстановительной стоимости их в суммарном показателе ее для всего здания.

Проводят определение физического износа, прибегая к осмотру. В отдельных случаях методика предусматривает процедуру вскрытия ряда конструкций. Процент физического износа, согласно относящимся к данной методике таблицам, варьируется в пределах 5 %.

Таблица оценки физического износа здания

Каждая степень технического состояния конструктивных элементов обладает определенными признаками износа, расположенными через определенный интервал. Например, условия работы фундаментов отличаются от таковых для стен. Соответственно, интервал данных в таблице у них другой. Все признаки подобного износа приводятся в расчете на средние значения. Более ценные конструктивные элементы прописаны в таблице с указанием износа с меньшим показателем интервала.

Динамика износа, то есть его изменение во времени относительно фактического времени эксплуатации, имеет серьезное значение в процессе использования жилого фонда. Разные материалы и конструктивные элементы его могут под воздействием разрушающих и других факторов изнашиваться различно. Следует учитывать и объективную разницу в степени воздействия внешней среды на тот или иной элемент конструкции. Например, несравнимы нагрузки на наружную стену и внутренний лестничный марш.

К сожалению, в рамках данной статьи мы не имеем возможности полностью привести для наших читателей состав упомянутой таблицы - она занимает не один лист и состоит из огромного числа позиций, относящихся к самым разным конструктивным элементам здания. В качестве наглядного примера можем лишь предложить одну из ее многочисленных частей, в данном случае касающуюся стеновых панелей.

Связь между фактором времени и величиной физического износа вполне очевидна. К временным факторам относятся две основные характеристики - срок эксплуатации (фактический возраст) здания и предельный срок службы (долговечность). Последний, в свою очередь, зависит от того промежутка времени, в течение которого несущие конструкции способны сопротивляться процессу утраты прочности. Чаще всего предельный срок службы соответствует нормативному, рассчитанному согласно

На заметку ЖЭКу

При условии своевременного проведения текущих ремонтов здания, исчерпавшие нормативный срок службы, как правило, подвержены физическому износу, соответствующему уровню 75-80 %. Очевидно, что проведение капитального и текущего ремонта существенно влияет на его динамику, то есть притормаживает данный процесс.

Когда речь идет об эффективности деятельности организации, эксплуатирующей данное издание, учитывается полученная при обследовании оценка физического износа здания, которая не может превышать содержащуюся в нормативном документе. В качестве нормальной эксплуатации принимается такая, при которой производится весь комплекс работ со своевременным ремонтом и поддержанием объекта в надлежащем состоянии.

График изменения износа здания

Если прослеживать физический износ на протяжении определенного промежутка времени, проводя необходимые измерения, можно получить график его изменения, из которого будет видно техническое состояние объекта на протяжении всего эксплуатационного периода. Снижению величины износа в отдельные периоды способствует замена отдельных конструктивных элементов (где это возможно) и вовремя проведенный капитальный ремонт.

Анализируя подобный график согласно правилам оценки физического износа, можно рассматривать отдельные области с минимальными и максимальными показателями данного параметра. Причём речь идёт раздельно о каждом из приведённых ниже режимов эксплуатации:

1. Зона нормальной эксплуатации, при которой капитальные объекты ремонтируются, а элементы заменяются вовремя.

2. Зона предельных отклонений, для которой характерно своевременное проведение работ по ремонту основных конструктивных элементов (кровли, горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации).

3. Зона неудовлетворительной эксплуатации, когда ремонт ведётся вовремя лишь на двух основных элементах конструкции.

4. Зона недопустимой эксплуатации, когда никакого ремонта или замены элементов не проводится.

Пример: пятиэтажное здание

Если своевременные ремонтные работы велись лишь на основных элементах конструкции (кровле, в системе водоснабжения, отопления и канализации), уменьшение нормативного срока службы происходит на 10%.

Если же такие работы делались лишь на паре конструктивных элементов, можно говорить об уменьшении на 21%.

В условиях естественного старения, когда ремонт и замена элементов не производятся, уменьшение нормативного срока службы такого здания величивается до 40 %.

Дедюхова И.А, к.т.н., доцент

По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ сооружения на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для планирования затрат на реконструкционные мероприятия и определения состава технического задания на реконструкцию, необходимо определить общий физический износ зданий.

С этой целью были обследованы типовые жилые дома трех микрорайонов массовой застройки жильем по группе капитальности «Обыкновенные» в г. Ижевске: Культбаза, Соцгород, железнодорожный вокзал.

Дом по ул. Авангардная,8а	Дом по ул. Гагарина,26
Рис. 1а. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами Объем здания – 2611 м З; жилая площадь – 870,4 м 2

Нормативная долговечность обследуемых зданий составляет 100 лет. Здания имеют ленточные бутовые фундаменты на известковом растворе. Стены выполнены из облегченной кирпичной кладки колодцевой системы со шлаковой засыпкой. Перегородки приняты деревянными оштукатуренными, перекрытия — деревянные со шлаковой засыпкой, деревянными балками и накатом, лестница — деревянная, крыша — скатная деревянная с обрешеткой, кровля — асбестоцементные листы.

График жизни зданий третьей группы капитальности, построенных в 1954-1955 годах, можно представить в виде кривой, поделенной на три периода: период приработки здания; период нормальной эксплуатации; период интенсивного износа.

Период приработки длился 1,5 — 2 года. Далее здание вошло в период нормальной эксплуатации, в течение которого должны были производиться регулярные капитальные (каждые 25 лет) и текущие (каждые 5 лет) ремонты. При необходимости в период нормальной эксплуатации могли выполняться реконструкционные мероприятия (рис. 2.14).

К моменту обследования во всех зданиях должно было дважды полностью обновлено кровельное покрытие, заменены деревянные оконные и дверные заполнения, деревянные полы, деревянные лестницы должны были быть усилены несгораемыми материалами. Дважды должны были пройти капитальный ремонт все инженерные сети сооружения, должна была быть выполнена полная санация фасада.

Рисунок 3. График жизни зданий третьей группы капитальности: — капитальные ремонты

Период интенсивного физического износа здания, который длится последние 15 – 20 лет жизни сооружения, — наступит в 2035-2040 гг. Только с этого момента ветхое состояние здания является следствием его естественного старения. В период здания поддерживаются в эксплуатационном состоянии, готовятся демонтажу и утилизации.

Как мы видим по графику жизни, все обследуемые сооружения находятся в периоде нормальной эксплуатации. Однако по их внешнему виду можно сказать, что к зданиям относятся так, будто они уже вошли в период интенсивного физического износа. При любой аварии или обрушении в сооружениях этого типа их поспешно объявляют «ветхими строениями».

В зданиях был не в полном объеме выполнен капитальный ремонт, намеченный на первую половину 80-х годов прошлого столетия. Однако тогда были полностью сменены инженерные сети, был произведен ремонт крыш. Далее все ремонтно-восстановительные мероприятия были сведены к косметическим ремонтам подъездов и точечным ремонтам штукатурки фасадов. Ремонтные мероприятия имели перерыв более 15-ти лет, что недопустимо для жилья традиционного типа. Кроме того, эти сооружения имеют достаточно большой объем сменяемых в ходе эксплуатации элементов, а часть несущих конструкций нуждается в постоянных обследованиях.

Таблица 1. Минимальный срок эксплуатации основных элементов здания

Тем не менее, монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске относится к каркасно-щитовой системе, т.е. к V группе капитальности с нормативной долговечностью 30 лет. Он тоже имеет ограждение из кирпичной облегченной кладки, но намного менее надежного типа, чем колодцевая кладка низкоплотной соседствующей застройки по группе капитальности «Обыкновенные». Интересно, что при восстановлении системы ремонтов жилья по группе капитальности «Обыкновенные», проведении реконструкционных мероприятий, учитывающих длительный «недоремонт» этих сооружений, — период интенсивного физического износа они вступят намного позднее «точечной застройки», которая сегодня вытесняет их с рынка недвижимости.

Сооружение имеет многослойные конструкции: наружные стены, перекрытия, перегородки.
По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Фундаменты. По всему периметру зданий наблюдаются мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа шириной до 2 мм, есть и отдельные глубокие трещины шириной 4 — 5 мм, повсеместно видны следы сильного увлажнения цоколя и стен, что свидетельствует об износе фундамента порядка 30% в районах
Культбаза и Железнодорожный вокзал. В районе Соцгород также было выявлено разрушение отмостки и цокольной части сооружений которое увеличивает физический износ фундаментов в целом до 50%.

Оценка физического износа бутовых фундаментов выполняется с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 2. Оценка физического износа фундаментов

Наружные стены из облегченной кладки. Как показали вскрытия и простукивание колодцевой кладки, наружные стены выполнялись толщиной 640 мм: 2 кирпича снаружи, полость 270 мм с выветрившимися остатками шлаковой засыпки и внутренний кирпич.

В кладке наружных стен было обнаружено выветривание швов, выпадение отдельных кирпичей, а местами и частичное её разрушение. В верхней части здания присутствуют трещины глубиной до 120 мм.
Во всех обследуемых районах
наблюдается отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

В районе Культбаза отмечено массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения.

Рис. 7. Определение износа слоистой конструкции

На поверхности стен видны следы сильного увлажнения и массовое отпадение штукатурки площадью до 20%.Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен.

В районе Соцгород выявлены массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен – в связи с прогрессирующими просадочными явлениями в основаниях из-за нерешенных проблем с водоотводом поверхностных стоков.

По п. 1.6. ВСН 53-86(р) оценку физического износа слоистых конструкций наружного ограждения производим по сроку службы конструкции, поскольку она дает большее значение, выявляя все внутренние пороки конструкции. Средний срок службы обследуемых зданий на момент осмотра – 55 лет.

По рис. 1 ВСН 53-86(р) (см. рис. 7) находим физический износ слоев ограждения: кирпича (нормативная долговечность 125 лет) и шлаковой засыпки (нормативная долговечность 60 лет). По полученным данным (кирпич – 38%, засыпка – 60%) оцениваем физический износ стен с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 3. Оценка физического износа наружного ограждения

Признаки физического износа перегородок сопоставлялись с данными табл. 22 ВСН 53-86(р). В ходе осмотров были отмечены зыбкость, отклонение от вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, увлажнение древесины перегородок, поражение гнилью. В микрорайоне Культбаза выявлено выпучивание перегородок в вертикальной плоскости, значительное повреждение гнилью, жучком, перекосы и выпучивания, сквозные трещины.

При осмотре деревянных перекрытий при визуальном осмотре были выявлены следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, загнивание опорных частей балок, частичное отслоение штукатурки потолка.

В ходе обследования выступающих элементов фасада были обнаружены протечки и разрушение защитного слоя, обнажение и коррозия арматуры, следы увлажнения на нижней плоскости балконных плит и на участках стены, примыкающих к балкону (козырьку). Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены, на нижней поверхности ржавые пятна, следы протечек, трещины до 2 мм, повреждения на площади до 50%. Протечки, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры, коррозия металлических несущих конструкций (консолей, кронштейнов, подвесок). Прогибы плит более 1/100, разрушение ограждений и трещины шириной более 2 мм по табл. 37 ВСН 53-86(р) свидетельствуют, что в сооружениях требуется провести демонтаж конструкций балконов, заменить козырьки.

При обследовании крыш было отмечено поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, ослабление врубок и соединений обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины. Встречаются недопустимые прогибы стропильных ног и локальное поражение гнилью и жучком древесины деталей крыши. По табл. 38 ВСН 53-86(р) это свидетельствует о необходимости полной замене деревянной конструкции крыши.

Деревянные лестничные марши обследуемых домов также имеют значительный износ. Видны трещины вдоль волокон на досках лестничной площадки, перила расшатаны, ступени стерты. В связи с этим эксплуатация данной конструкции в таком состоянии нежелательна. Износ составляет 35 — 55% в зависимости от района расположения здания. Значительные колебания износа являются показателем недобросовестной работы жилищно-коммунальных организаций, поскольку состояние лестниц в жилом сооружении всегда дает лучшую оценку уровню технической эксплуатации.

Оконные деревянные блоки рассохлись и покоробились, имеют щели в притворах. Местами отсутствует остекление, на рамах снаружи заметны темные пятна гнили. В ходе пропущенных капитальных ремонтов оконные заполнения должны были сменить дважды. В настоящий момент их физический износ приближается к 60%.

Двери также находятся в неудовлетворительном состоянии: дверные полотна имеют плохой притвор по периметру коробки, наличники повреждены перекошены.

Полы имеют различный физический износ на ходовой части общих путей эвакуации, в коридорах (часть квартир до сих пор заселено по коммунальному принципу), в санузлах, кухнях и спальнях. Поэтому физический износ полов оценивался с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 4. Оценка физического износа полов

Аналогичным образом определялся физический износ отделочных покрытий. В практике обследования нередко игнорируются отделочные покрытия и износ санитарно-технических приборов, поскольку износ этих элементов не представляет явной угрозы жизни людей. Однако следует отметить, что невыполнение обязательных косметических ремонтов наносит огромный вред здоровью людей, поскольку в жилье важно, каким воздухом человек дышит, а это во многом решают отделочные покрытия, не затронутые плесенью, гниением и разложением. Некачественное и несвоевременное проведение косметических ремонтов приводит к появлению грибка, плесени и домовых клещей. В 1 мм 3 воздуха жилого помещения может содержаться до 5 миллионов спор, а количество их, выделяемое за вегетационный период одним плодовым пятном плесени величиной 15×20 см, исчисляется миллиардами. В помещениях, где развились домовые грибы, в 1 м 3 воздуха содержатся сотни тысяч спор. Они переносятся потоками воздуха, насекомыми, грызунами, на обуви и одежде людей, а также на инструментах и т. д. Споры могут сохранять жизнеспособность в течение 3-10 лет.

Кроме того, на восстановление отделки при ремонтах расходуется значительные средства. Не стоит забывать, что физический износ – это, прежде всего, деньги, необходимые на устранение его признаков.

Общий физический износ зданий в целом составил 46% в районе Культбаза, 50% — в районе Соцгород, 47% — в районе железнодорожного вокзала. Результаты обследования приведены в таблицах 2.9, 2.10 и 2.11.

Таблица 4. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Культбаза

∑Ф = 45,69% ≈ 46%

Таблица 5. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Соцгород

Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества.

С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые качества.

Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах (%) и в стоимостном выражении.

Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить физический износ здания.

Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Оновными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем в процентах.

Физический износ устанавливают:

На основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

Расчетным путем;

Инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов.

Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа.

Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств.

Оценки физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессом, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа.

Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации - период приработки, когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду - к концу срока службы - интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %).

По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом. При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.

При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых - только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.

В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20--30 лет и после 90-100 лет.

На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта.